Voor mama · 24 september 2026

Kopen in Milfontes?

Een studio met grote zolder, een balkon en een dakterras met zeezicht, te koop voor € 280.000. Wat levert het op als Dunja het verhuurt zoals Elements, en wat kan er misgaan?

€ 280.000 vraagprijsStudio + open zolderBalkon en dakterrasBezichtigd 23 september
Het dakterras met witte muren; over de daken heen een strook zee aan de horizon.
Vanaf het dakterras zie je de zee over het lege perceel en het rietveld heen. Bezichtiging 23 september.

Kort gezegd

Een fijn, nieuw appartement, maar als belegging via Airbnb mager. Wettelijk is het een studio voor twee personen, en daarmee blijft er in een normaal jaar ± € 4.400 over: ± 1,4% van wat je erin stopt. Gewoon langdurig verhuren levert hier zelfs meer op. Het rendement moet dus vooral uit waardestijging komen. Daar staan vier risico's tegenover. Het zwaarste: er zit een discotheek naast de deur die in de zomer tot 6 uur 's ochtends open is. En op het lege perceel ervoor mag volgens het nieuwe bestemmingsplan gebouwd worden: dan heb je 1 à 2 jaar bouw voor de deur én ben je je zeezicht kwijt.

± € 4.400
netto per jaar uit verhuur, na alle kosten en belastingen (basisscenario)
± 1,4%
netto huurrendement op alles wat je erin stopt
± 2,2%
per jaar als je na 10 jaar verkoopt: huur plus 3% waardestijging, na makelaar en belasting
  • GrootEr zit een discotheek naast de deur. Open tot 4 à 6 uur 's nachts, het drukst in juli en augustus: precies de maanden die het meeste opleveren.
  • GrootDe zolder is geen slaapkamer. Je mag hem laten zien als open slaapzolder, maar verhuren aan maximaal 2 gasten. De prijs past eerder bij een T1.
  • GrootEr kan voor de deur gebouwd worden. Dan heb je 1 à 2 jaar bouw voor de deur én ben je je zeezicht kwijt, ook vanaf het dakterras. Nu mag het nog niet, in het nieuwe plan wel.
  • MiddelKrijgt het wel een verhuurregistratie? Nu kan het nog, maar Odemira wil vakantieverhuur in Milfontes begrenzen.

Wat het kost

Bovenop de koopprijs komen belastingen, een notaris en een advocaat. De keuken is compleet, maar verder moet alles nog: lampen (nu hangen er alleen snoeren), meubels, bedden en schaduw op het dakterras.

EenmaligBedrag
Koopprijs€ 280.000
Overdrachtsbelasting (IMT, tweede woning)tarief 2026: 7% min € 9.394,50€ 10.206
Zegelbelasting (0,8%)€ 2.240
Notaris en kadaster± € 800
Advocaat die alle papieren controleertvergunningen, kadaster, schulden, vereniging van eigenaren± € 2.500
Inrichten en verhuurklaar makenmeubels, bedden, lampen, linnengoed, dakterras met schaduw, veiligheidspakket, foto's± € 15.000
Totaal wat je erin stopt€ 310.700

Wat het oplevert

Drie scenario's, gerekend met de echte kosten van Elements en de prijzen van vergelijkbare studio's in Milfontes. Het basisscenario zit op het niveau van de beste kwart vakantiewoningen in het dorp. Met Dunja's beheer is dat haalbaar (Elements haalt 70% bezetting), maar het is geen garantie.

Per jaarVoorzichtigBasisGoed
Verhuurde nachten151 (41%)183 (50%)214 (59%)
Gemiddelde prijs per nachtwat de gast betaalt, over het hele jaar€ 97€ 104€ 113
Omzet (wat gasten betalen)€ 17.610€ 22.700€ 28.370
Airbnb en Booking± 15% commissie− € 2.640− € 3.400− € 4.260
Schoonmaak en wasserijgast betaalt dit via de schoonmaakbijdrage− € 2.760− € 3.420− € 3.960
Beheer door Dunja25% van de uitbetaalde huur, zoals bij Elements− € 3.110− € 4.040− € 5.120
Vaste lastenstroom, water, internet, VvE, verzekering, IMI, onderhoud, boekhouder− € 4.280− € 4.280− € 4.280
Belastingen in Portugalbtw 6% en inkomstenbelasting− € 2.450− € 3.160− € 3.950
Netto voor jou€ 2.370€ 4.400€ 6.810
Per maand gemiddeld€ 200€ 370€ 570
Rendement op € 310.7000,8%1,4%2,2%

Omzet per maand in het basisscenario

× € 1.000 · juli en augustus samen € 8.500, 37% van het jaar

0 2.000 4.000 6.000 jan: € 564 0,6 jan feb: € 975 1,0 feb mrt: € 1.124 1,1 mrt apr: € 1.733 1,7 apr mei: € 1.954 2,0 mei jun: € 2.550 2,5 jun jul: € 3.695 3,7 jul aug: € 4.775 4,8 aug sep: € 2.442 2,4 sep okt: € 1.300 1,3 okt nov: € 715 0,7 nov dec: € 870 0,9 dec

Het eerste jaar valt lager uit, omdat een nieuwe advertentie nog geen reviews heeft. Bij Elements lag het eerste jaar ± 20% onder het tweede.

Zelf verblijven kan altijd, maar kost huur: een week in april ± € 160 netto, een week in augustus ± € 490.

Airbnb rekent verhuurders vanaf 13 oktober 2026 15,5% commissie (was 3%). Daar is al mee gerekend.

Dunja en ik verdienen hier ook aan, via de beheerfee. Daarom staat die zichtbaar in de tabel, en kun je hem hieronder zelf aanpassen.

Ter vergelijking: gewoon langdurig verhuren (± € 850 per maand) levert na kosten en belasting ± € 6.300 per jaar op (2,1%), zonder inrichting en met veel minder werk. Maar dan kun je er zelf niet in, en een huurder krijg je in Portugal moeilijk weer uit het huis.

Zelf rekenen

Schuif met de bezetting, de nachtprijs en de fee om te zien wat er onderaan overblijft. Alle andere kosten en belastingen rekenen mee zoals in het basisscenario. Elke 5% fee scheelt ± € 810 per jaar.

omzet per jaar
netto per jaar · per maand
netto huurrendement

Verkopen na 5 of 10 jaar

Het huurrendement is bescheiden, dus het echte rendement moet uit waardestijging komen. Zo ziet het eruit als je het appartement na 5 of 10 jaar verkoopt: met de netto huur uit het basisscenario, de Portugese belasting op de winst, en met en zonder makelaar.

Bij 3% waardestijging5 jaarmet makelaar5 jaarzonder makelaar10 jaarmet makelaar10 jaarzonder makelaar
Verkoopprijs3% waardestijging per jaar€ 324.600€ 324.600€ 376.300€ 376.300
Makelaar5% plus 23% btw− € 20.000—− € 23.100—
Belasting op de winstin Portugal, zie hieronder− € 2.100− € 6.900− € 13.600− € 19.100
Netto uit de verkoop€ 302.500€ 317.700€ 339.500€ 357.200
Netto huur in die jarenbasisscenario, eerste jaar 80%+ € 21.100+ € 21.100+ € 43.100+ € 43.100
Wat je erin stoptekoop, kosten en inrichting− € 310.700− € 310.700− € 310.700− € 310.700
Wat je eraan overhoudt€ 12.900€ 28.100€ 71.900€ 89.500
Rendement per jaar0,8%1,8%2,2%2,7%

Rendement per jaar bij andere waardestijging

Waardestijging5 jaarmet makelaar5 jaarzonder makelaar10 jaarmet makelaar10 jaarzonder makelaar
0% per jaar-1,8%−€ 26.900-0,6%−€ 9.600-0,2%−€ 4.9000,4%€ 12.400
3% per jaar0,8%€ 12.9001,8%€ 28.1002,2%€ 71.9002,7%€ 89.500
5% per jaar2,3%€ 36.3003,3%€ 53.1003,7%€ 129.0004,2%€ 150.400

Belasting op de winst: zolang het appartement als vakantiewoning verhuurd wordt, telt de winst bij verkoop als ondernemingswinst. De winst is de verkoopprijs min de makelaar, de koopprijs en de aankoopkosten (IMT, zegel, notaris, advocaat). Daarvan wordt 95% belast tegen 25%, het tarief voor niet-inwoners. Bij verlies betaal je niets.

Stop je minstens 3 jaar vóór de verkoop met vakantieverhuur, dan geldt de gewone regeling: de helft van de winst wordt belast, tegen een tarief dat ook afhangt van je Nederlandse inkomen. Dat kan gunstiger uitpakken. In Nederland betaal je over de verkoopwinst geen belasting (belastingverdrag).

Een makelaar kost in Portugal gebruikelijk 5% plus 23% btw. Zonder makelaar moet je zelf een koper vinden; omdat de winst dan hoger is, betaal je wel iets meer belasting.

Vraagprijzen in Milfontes stegen het afgelopen jaar ± 13% (idealista, augustus 2026), maar dat is geen belofte: het aantal verkopen aan de Alentejo-kust daalde begin 2026 juist. 3% per jaar is een redelijk uitgangspunt. Niet meegerekend: inflatiecorrectie op de aankoopprijs (verlaagt de belasting iets), een opknapbeurt tussendoor en de restwaarde van de inrichting.

De risico's

Drie risico's zagen we zelf bij de bezichtiging. Bij het uitzoeken kwam er een vierde bij: de regels voor vakantieverhuur. Per risico: wat we weten, wat het kost als het misgaat, en hoe we het vóór een bod uitzoeken.

Leeg perceel, ± 1 hanu: nog geen bouw toegestaannieuw plan: tot 2 verdiepingen← rietveld, huizen en daarachter de zeeEstrada do Canalzandweg (Rua do Poço Novo)rotondeSudwest Clubdiscotheekwo–za tot 04:00–06:00terras en rijaan de straat↑ 0 tot 5 meterHet gebouwappartement boven,balkon op het westenuitzichtN
Schets, niet op schaal, naar een satellietbeeld van augustus 2024 en de bestemmingsplannen.

Er zit een discotheek naast de deur

Groot

Sudwest Club staat vrijwel tegen het gebouw aan. Gasten die niet kunnen slapen, schrijven dat in hun review, en een lagere score kost direct boekingen en prijs.

Wat we weten

  • Sudwest Club is een discotheek, sinds 1988, met twee dansvloeren en een terras aan de straatkant. Op de satellietfoto zit er 0 tot 5 meter tussen de club en het gebouw.
  • Open van woensdag tot en met zaterdag: bar vanaf 22:00, dj vanaf 23:00, de grote zaal pas rond 02:00. Dicht om 04:00, op vrijdag en zaterdag om 06:00. Ook buiten de zomer soms in het weekend.
  • De eigenaar schreef in juli 2026 zelf over „de talloze klachten over geluid van het terras”. Reviews noemen rijen van uren op de stoep en politie bij de deur.
  • Gasten slapen op de zolder, direct onder het dak.

Wat het kost als het misgaat

  • Juni tot en met september brengen 59% van de jaaromzet op; juli en augustus alleen al 37%.
  • 10% minder boekingen en 10% lagere prijzen in die maanden kost ± € 1.100 netto per jaar. Bij echte overlast (20% minder boekingen, 15% lagere prijzen) blijft er ± € 2.600 over in plaats van ± € 4.400.
  • Een review over lawaai blijft jaren bovenaan staan. En bij herhaalde overlast door gasten kan de VvE de verhuurregistratie laten intrekken.

Zo zoeken we het uit

  • Op een vrijdag- of zaterdagnacht rond 02:00 gaan luisteren: binnen met de ramen dicht, op de zolder en op het dakterras.
  • De verkoper vragen naar het geluidsrapport van het nieuwe gebouw.
  • De buren vragen hoe het 's zomers is, en bij de gemeente navragen welke openingstijden de club officieel heeft en of er klachten of boetes zijn.

De zolder is officieel geen slaapkamer

Groot

De makelaar presenteert de zolder als slaapkamer. Op de video van de bezichtiging zegt hij zelf iets anders: officieel is het zolderruimte, en je mag er alleen slapen als hij open blijft.

„Het is zolderruimte. Als je hem als slaapkamer voor de vakantieverhuur wilt gebruiken, kan dat. Maar dan moet hij blijven zoals hij nu is: open, zonder muurtjes die de ruimte afsluiten.”“It is the attic space. So, for example, if you want to use it for a bedroom for an [alojamento local], you can. But you have to keep it as it is right now, open, without any small walls to close the space.”De makelaar, video bezichtiging 1:24–1:41. Er was een slaapkamer met tweede badkamer gepland; de leidingen zitten nog in de muur, maar alles is dichtgemaakt voor de verhuurvergunning.

Zo adverteren we de zolder

Mag wel

  • Als Studio · 1 bed · 2 gasten
  • Met foto's van het tweepersoonsbed op de open zolder
  • Omschreven als open slaapzolder

Mag niet

  • Als „1 slaapkamer”, „T1” of „slaapkamer op de zolder”
  • Voor meer dan 2 gasten
  • Met wanden of een deur om de zolder

Een foto laat zien wat er is, en dat mag; wat niet mag, is iets suggereren wat er officieel niet is. Dat het bed op de zolder mag staan, zegt de makelaar; dat staat niet letterlijk in de wet. In de praktijk zijn studio's met een slaapzolder in Portugal heel gewoon.

De lege zolder: lange ruimte onder een schuin dak, met snoeren aan het plafond.
De zolder: ruim, maar officieel geen woonruimte.

Wat we weten

  • Officieel is het een T0: een studio zonder slaapkamer. De zolder telt niet als woonruimte.
  • Voor vakantieverhuur geldt: 2 gasten per slaapkamer, plus 2 in de woonkamer. Een studio mag dus 2 gasten ontvangen, een erkende T1 er 4.
  • Bij Elements liepen we hier ook tegenaan: een zolder mag je niet als slaapkamer registreren of adverteren.
  • We gaan er dus van uit dat het een studio blijft. Een officiële slaapkamer maken stelt strenge eisen (hoogte, isolatie, ramen) en vraagt toestemming van de VvE.
  • Voor eigen gebruik gelden deze regels niet: dan kan het hele gezin er slapen.

Wat het kost als het misgaat

  • Als studio voor twee vallen gezinnen af, en juist die betalen in de zomer het meest. Daar is in alle scenario's al mee gerekend.
  • Toch adverteren met een slaapkamer of met 4 gasten kan een boete opleveren (€ 150 tot € 1.500), sluiting tot 2 jaar of intrekking van de registratie. Sinds mei 2026 controleren Airbnb en Booking de registratienummers en geven ze het aantal gasten door.
  • Voor € 280.000 koop je in Milfontes nu ook een T1, of een T2 van 80 m² (€ 245.000 tot € 255.000). Tegen de gemiddelde vraagprijs (± € 3.100 per m²) hoort bij € 280.000 zo'n 90 m² woonruimte; de zolder telt daar niet in mee.

Zo zoeken we het uit

  • De caderneta predial en de licença de utilização opvragen: hoeveel m² woonruimte heeft de studio officieel, los van de zolder?
  • De makelaar per mail laten bevestigen dat er een bed op de open zolder mag staan.
  • Bieden op basis van een studio, niet op basis van een T1.

Er kan voor de deur gebouwd worden

Groot

Direct ten westen van het gebouw ligt een groot leeg perceel. De zee zie je vanaf het dakterras precies over dat perceel en het rietveld heen. Vanaf het balkon kijk je vooral op het perceel zelf.

Ingezoomd vanaf het dakterras: de zee boven een rij lage huizen, een rietveld en op de voorgrond het lege, droge perceel.
Vanaf het dakterras, ingezoomd: de zee over het lege perceel en het rietveld. In het nieuwe plan mag hier tot twee verdiepingen hoog gebouwd worden.

Wat we weten

  • Onder het huidige bestemmingsplan (2005) mag er op het perceel nog niets gebouwd worden: eerst moet er een gedetailleerd plan komen, en dat is er niet.
  • In het nieuwe bestemmingsplan van Odemira, dat tot 23 oktober 2026 ter inzage ligt, wordt het perceel centrumgebied: direct bebouwbaar, tot 2 verdiepingen.
  • Er loopt nu geen bouwaanvraag voor het perceel (register van april 2026).

Wat het kost als het misgaat

  • Eerst 1 à 2 jaar een bouwplaats voor de deur: lawaai en stof, en slechtere reviews zolang dat duurt.
  • Daarna is het zeezicht weg: vanaf het balkon zeker, en vanaf het dakterras grotendeels. De huizen van twee verdiepingen verderop steken nu al boven de horizon uit; de zee zie je alleen waar de voorgrond laag is.
  • Zeezicht is een verkoopargument: 10% lagere prijzen kost ± € 900 netto per jaar, en ook de waarde van het appartement lijdt eronder.

Zo zoeken we het uit

  • Bij de gemeente (afdeling planeamento) een uittreksel van de bestemmingskaart voor het perceel opvragen, en vragen of er aanvragen lopen.
  • De makelaar en de buren vragen wie de eigenaar is en wat die van plan is.
  • Tot 23 oktober 2026 kan iedereen een zienswijze indienen op het nieuwe bestemmingsplan.

Krijgt het wel een verhuurvergunning?

Middel

Voor Airbnb en Booking is een registratie voor alojamento local (AL) nodig. Die regels zijn de afgelopen jaren telkens veranderd, en Milfontes staat op het lijstje van de gemeente.

Wat we weten

  • Een nieuwe registratie kan op dit moment nog: sinds begin 2025 kwamen er in Milfontes 16 appartementen bij, de laatste op 21 augustus 2026.
  • Maar in haar woonplan (april 2025) noemt Odemira Milfontes als eerste plek waar vóór 2029 een maximum komt op het aantal vakantiewoningen. Terwijl ze die regels maakt, mag de gemeente nieuwe registraties tot een jaar stopzetten. Bestaande registraties blijven gewoon geldig.
  • De VvE hoeft geen toestemming te geven, tenzij de akte van het gebouw vakantieverhuur verbiedt. Bij herhaalde, aangetoonde overlast kunnen eigenaren met meer dan de helft van de stemmen de registratie wel laten intrekken, voor maximaal 5 jaar. De VvE mag verhuurappartementen ook tot 30% extra bijdrage vragen.
  • Een nieuw appartement heeft waarschijnlijk nog geen nummer. Heeft het er wel een, dan gaat dat bij verkoop mee naar de koper.

Wat het kost als het misgaat

  • Zonder registratie blijft alleen langdurige verhuur over: ± € 6.300 netto per jaar, maar geen eigen gebruik.
  • Andersom: een appartement mét geldige registratie is juist meer waard, omdat nieuwe steeds moeilijker worden.

Zo zoeken we het uit

  • Vragen of er al een AL-nummer op het appartement staat. De makelaar zei dat de vorige eigenaar er een wilde aanvragen.
  • Zo niet: de verkoper vragen om vóór de overdracht zelf te registreren. Dan gaat het nummer mee en ben je een eventuele stop voor.
  • Via de advocaat de akte van het gebouw (título constitutivo) en de VvE-regels op een verhuurverbod laten controleren.

Eerst uitzoeken, dan pas bieden

Dit is het lijstje voor de makelaar, de advocaat en de gemeente. Het kost een paar weken en ± € 2.500 aan advocaat, maar het voorkomt een dure vergissing.

Papieren, via de advocaat

  • Caderneta predial en certidão permanenteHoe staat het appartement geregistreerd (T0?), hoeveel m², zijn er schulden of hypotheken op?
  • Licença de utilização en bouwtekeningenStaat de zolder erin als woonruimte of als zolder? Klopt wat er gebouwd is met de vergunning? Notarissen controleren dit sinds 2024 niet meer.
  • Regels en notulen van de VvEMag vakantieverhuur? Wat is de maandelijkse bijdrage? Lopen er conflicten of grote uitgaven?
  • Energielabel en ficha técnicaVerplicht bij verkoop; zegt ook iets over isolatie en geluidswering.

Gemeente Odemira

  • Bestemming van het lege perceelMag daar gebouwd worden, hoe hoog, en loopt er al een aanvraag?
  • VerhuurregistratieStaat er al een AL-nummer op? Zo niet: kan het nu nog, en wanneer komt het maximum voor Milfontes?

Ter plaatse

  • Een nacht gaan luisterenOp een avond dat de club open is, binnen, op de zolder en op het dakterras.
  • De buren sprekenHoe is het 's zomers 's nachts? En weten zij wat er met het perceel gebeurt?
  • Wind en zon op het dakterrasHet dakterras is het pronkstuk. Kan er schaduw komen?

Bij een bod

  • Bied op een studio, niet op een T1De zolder is officieel geen slaapkamer, en dat hoort in de prijs.
  • Voorwaarden in het voorlopig koopcontractAlleen doorgaan als de papieren kloppen en de verkoper vóór de overdracht een AL-nummer regelt. Anders krijg je de aanbetaling terug.
  • Wat blijft er achter?Welke apparatuur zit bij de prijs? Wie betaalt de lampen?

Aannames en bronnen

Voor wie het precies wil weten. Alle bedragen zijn schattingen, geen garanties.

Verhuur
  • Nachten en prijzen per maand, met juli en augustus als drukste maanden. Basisscenario: 183 nachten (50%), gemiddeld € 104 per nacht plus € 65 schoonmaakbijdrage per boeking.
  • Ijkpunten: een gemiddelde vakantiewoning in Milfontes haalt 31–36% bezetting à € 110–130 per nacht; de beste kwart haalt 51% of meer. De beste vergelijkbare studio (terras, rivier- en zeezicht) haalt 53% à € 137 (AirROI, september 2026).
  • Wettelijk 2 gasten (studio). Alle nachten zijn korte verblijven; een wintermaand verhuren aan één huurder, zoals bij Elements, kan ook en scheelt weinig.
  • Het eerste jaar rekenen we op 80% van een normaal jaar.
Kosten
  • Platformcommissie 15%: Booking ± 15%, Airbnb 15,5% vanaf 13 oktober 2026.
  • Beheer door Dunja: 25% van de uitbetaalde huur, zoals bij Elements. Het tarief is in overleg.
  • Schoonmaak en wasserij € 60 per wissel; de gast betaalt € 65.
  • Vaste lasten per jaar: stroom, water en internet € 1.100 · VvE € 480 (nog opvragen) · verzekering € 200 · IMI € 300 (hangt af van de fiscale waarde) · onderhoud en aanvullen € 1.000 · boekhouder € 900 · prijs- en boekingssoftware € 300.
  • Eenmalig: inrichting € 15.000, advocaat € 2.500, notaris en kadaster € 800.
Belastingen
  • Mama blijft fiscaal inwoner van Nederland. In Portugal betaal je 6% btw over de omzet en 25% inkomstenbelasting over 35% van de omzet (de vaste regeling voor vakantieverhuur). Samen ± 14% van de omzet.
  • Geen Portugese sociale premies, zolang je in Nederland verzekerd of gepensioneerd bent.
  • In Nederland valt het appartement in box 3, maar door het belastingverdrag met Portugal krijg je daar aftrek voor: in de praktijk betaal je er in Nederland geen belasting over. Laat dit wel bevestigen door een adviseur.
  • Overdrachtsbelasting (IMT) volgens de tabel van 2026 voor een tweede woning: 7% min € 9.394,50, plus 0,8% zegelbelasting.
Bronnen